重生之1987第五百三十九章 天 生 的 劳 碌 命(2/2)

最后秦凡又提醒道：在拿地选址的时候，除规划条件、交通因素、市政条件之外，还要注意以下五点：

1.项目初期，要和人防部门尽早沟通。拿地的初期对于其他类型建筑而言，人防因素只是会影响建造成本。但是高等级(五级及以上)人防和人员掩蔽、救护站等类型人防在大型商业建筑中非常难以实现，大空间地下室从技术角度难以满足高等级专业人防的疏散要求。

拿地的时候商业综合体建筑争取尽量好的人防设计条件是项目实施过程中非常重要的环节，对项目建设、建造成本、后期运营都有非常大的影响。而且，因为人防上级主管单位属于军队，在全国大部分城市仍然属于独立部门，不可能在拿地初期得到人防的规划设置意见，但是没有人防条件就不可能开始完成设计和开始项目建设。

所以，在拿地项目初期，要与人防主管部门尽早沟通，争取尽量简单和有利于商业地产开发的人防条件。

2.避开高架路：高架路不仅影响商业开发项目的交通疏散，使商业的抵达性降低，还对商业项目有着视线遮挡的不利因素。在拿地时候就尽量避开这些因素！

3.远离沿主要道路的大型城市绿化带：在拿地城市规划中，很多主要道路旁会规划城市绿化带，作为城市道路景观，也作为道路与建设用地之间的视线和噪声隔离措施。但是对于拿地商业开发项目，购物中心与城市道路需要有很直接的联系。

商业建筑与道路红线之间的合理距离大约在15—25米，并在购物中心主要人流出入口设置大型广场满足人流集散的需要。

4.要充分考虑航空限高：简单来讲航空限高就是“能够允许飞机飞行的最小高度”，所以拿地建筑不能超过此高度。航空限高对于综合体总图规划、空间形态、功能关系均有直接影响，在规划阶段要充分考虑。

5.避开微波通道：微波一旦在高空遇到障碍物，就会发生折射、反射现象，从而不能沿直线传播。因此，为保证微波通信的正常运作，在拿地城市规划时就需要给建筑物限高，高空空出来的那部分“净空区”就称为微波通道。

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中午临时歇会后，秦凡没有下去和他们聚餐，简单吃了点秘书萧莹送来的外卖，然后就着办公室里的休息间小眯了一会。

这段时间的晚上与唐月通话，除了思念还有对商业广场的讨论，唐月笑他是天生的劳碌命，那项目原本是买下后等价高后打包卖出，压根就不用费多少心思。

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午后二点会议继续。

根据秦凡的要求：在圣达商业广场的成本系统内，现金流每个季度初要编制一次。

前来听会的财务朱丹经理的脸一下跨了下来：按秦总的要求，那是一项极为浩大的工作，仅项目目标成本控制表列出的费用就超过二百多项。编制支出计划预计有约近五百多行、三十多列的各级成本科目，矩阵式方阵包含近二万个单元格，各级科目成本总数还要被分解到各月的列中。

“要做到圣达在承接每一个项目之前，拿地成本、规划设计费用、建设费用、招商租金等不仅要提前预算，而且利用精准模型将误差要控制在万元以内。”秦凡对朱丹难看的脸色装作没看见。

“这是不是太严苛了？”艾谷问道。

“没有提前量的控制，当产生亏损我们要对谁问责？”秦凡反问道。

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连续两天的会议，董事们基本上通过秦凡的动议，会上还通过由秦凡带队去美利坚考察学习，人员组成有招商部、市场部、人力资源部等部人员。

学习老美如何调整商业业态、汇集商家资源等。赴美考察美国购物中心的业态，老美的零售商jc-k)是怎么运作项目的。还有主要的目的是招商。

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放下手机的唐月，摩挲着大大的肚子，自言自语地说道：“你们的爸爸要来看你们喽。”

一旁叠着小衣服的唐妈妈不快地哼了一声，她们来到加州这么长时间，秦凡才想起来看她的傻女儿。“我听她们说，孕妇应该少打电话。”

“妈，妈，他们又踢我了。”唐月看着不时起伏的肚皮，向妈妈撒娇道。